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RECHTSLAGE

OVG NRW: Baugebietsbezogene Festsetzung der Geschossfläche zur Steuerung zulässiger Verkaufsflächen in "Angebots-Bebauungsplänen" unwirksam


Das Oberverwaltungsgericht (OVG) Münster hat in seinem Urteil vom 4.2.2013 (Az: 2 D 108/11.NE) einen Bebauungs­plan für unwirksam erklärt, in dem eine Stadt für einzelne Kern- und Sonder­gebiete Geschoss­flächen­ober­grenzen festgesetzt hat, um hierdurch die zulässige Verkaufs­fläche zu begrenzen.

Bereits in 2008 hat das Bundes­verwaltungs­gericht die bau­gebiets­bezogene Fest­setzung von Verkaufs­flächen­ober­grenzen ohne Vorhaben­bezug in Sonder­gebieten für unzulässig erklärt (BVerwG 4 CN 3.07), da die hieraus für das Gebiet resul­tier­ende Kon­tin­gen­tie­rung das Tor für ein sog. "Windhundrennen" poten­ziel­ler Inves­toren eröffnet, welches Grund­eigen­tümer innerhalb des Gebietes im Falle der Erschöpfung des Kontingents von der jeweiligen Nutzung ausschließen würde. Mit anderen Worten: Schöpfte ein Bauherr in einem mehrere Grund­stücke umfassenden Baugebiet das komplette Verkaufs­flächen­kontingent mit seinem Vorhaben aus, könnten die übrigen Grund­stücks­eigen­tümer von dem eigentlich gewährten Baurecht keinen Ge­brauch mehr machen. Dies wider­spreche dem der Bau­gebiets­typo­logie (§§ 2 bis 9 BauNVO) zugrunde liegenden Regelungs­ansatz, demzufolge im Geltungs­bereich eines Bebauungs­plans im Grunde jedes Baugrundstück für jede zulässige Nutzung in Betracht kommen können soll.

Diese Sichtweise hat nun das OVG Münster auch auf die vorhaben­un­ab­hängige Festsetzung von absoluten Geschoss­flächen in sog. Angebots­bebauungs­plänen übertragen, denn letztlich würde auch hier­durch das sog. "Windhund­rennen" theoretisch ermöglicht.

Dem kann dem Urteil zufolge, nur entgegengewirkt werden, wenn ein hin­rei­chender Vorhaben- oder Grund­stücks­bezug der Geschoss­flächen­regelung hergestellt wird, etwa dadurch, dass sich aufgrund der Fest­setzungen faktisch nur ein Betrieb ansiedeln kann.

Aufgrund dieser Recht­sprechung ist davon auszugehen, dass eine Vielzahl von sog. Angebots­bebauungs­plänen, in denen Sondergebiete für großflächige Einzel­handels­nutzungen mit entsprechenden Verkaufs­flächen­ober­grenzen festgesetzt sind, latent unwirksam sind und daher zumindest theoretisch anfechtbar sind.

Dies kann für Immo­bilien­eigen­tümer und -mieter sowohl positive als auch negative Auswirkungen haben. Im besten Fall kann eine bestehende Verkaufs­flächen­beschrän­kung hinfällig werden und somit weit­reichen­dere Nutzungen ermöglichen, z.B. wenn vor Inkraft­treten des angefochtenen B-Plans eine unein­geschränkte Handels­nutzung zulässig war.

Wurde dagegen ein Baugebiet erstmals beplant, wäre die Zulässigkeit von Handels­nutzungen nach § 34 BauGB zu beurteilen, wobei neben den Kriterien des Einfügens (§ 34 Abs. 1 BauGB) und des faktischen Gebiets­charakters (§ 34 Abs. 2 BauGB) auch mögliche schädliche Aus­wir­kungen auf zentrale Ver­sor­gungs­bereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu berück­sichtigen sind. Im Worst-Case aber könnte auch die Zulässig­keit von (be­ste­henden) Handels­nutzungen gänzlich entfallen, wenn diese etwa in einem vormals rechts­kräftigen Bebauungs­plan nicht gegeben war.

Eigentümer wie auch Projekt­entwickler von Handels­immobilien sind insofern gut beraten, sich mit den jeweils geltenden Bebauungs­plänen intensiv auseinander­zusetzen und in Zweifels­fällen fach­anwalt­lichen Rat einzuholen. Sollten Sie hierzu weitere Informationen oder Hilfe bei der Suche nach dem richtigen Partner benötigen, nehmen Sie Kontakt zu uns auf. In allen sonstigen Fragen rund um die Handels­immobilie stehen wir Ihnen selbst­verständ­lich ebenfalls gerne zur Verfügung.

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